ATR/BPN Ingatkan Pajak Jual Beli Tanah, Pembeli dan Penjual Punya Kewajiban Berbeda

JAKARTA - Masyarakat yang hendak melakukan transaksi jual beli tanah atau bangunan perlu memperhitungkan sejumlah kewajiban pajak sebelum proses peralihan hak dilakukan.

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) mengingatkan bahwa terdapat dua jenis pajak yang perlu diperhatikan, yakni Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta Pajak Penghasilan (PPh).

Kedua kewajiban tersebut memiliki pihak yang berbeda. BPHTB menjadi kewajiban pembeli atau pihak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan, sedangkan PPh atas pengalihan hak menjadi kewajiban penjual sebagai pihak yang memperoleh penghasilan dari transaksi tersebut.

Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (Dirjen PHPT) ATR/BPN, Asnaedi, mengatakan pemahaman mengenai kewajiban pajak penting dilakukan sejak awal agar masyarakat dapat mempersiapkan biaya transaksi secara tepat.

“Dalam jual beli, sebelum pengecekan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) masyarakat harus tahu jika penjual harus membayar PPh dengan nominal sekian rupiah, sedangkan pembeli harus tahu membayar BPHTB,” ujar Asnaedi dalam keterangannya di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Jumat (28/8/2026).

BPHTB Menjadi Kewajiban Pembeli

BPHTB merupakan pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pajak tersebut termasuk transaksi yang diperoleh melalui jual beli.

Ketentuan mengenai BPHTB tercantum dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD).

Dalam Pasal 44 ayat (1) dan (2), perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, termasuk yang berasal dari transaksi jual beli, menjadi objek BPHTB.

Sementara itu, Pasal 45 mengatur bahwa pihak yang menjadi wajib BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan.

Pembayaran BPHTB dilakukan kepada pemerintah daerah melalui perangkat daerah maupun kanal pembayaran yang telah ditetapkan pemerintah daerah setempat.

Karena kewenangannya berada pada pemerintah daerah, besaran dan mekanisme pembayaran BPHTB dapat mengikuti ketentuan yang berlaku di daerah tempat objek tanah atau bangunan berada.

PPh Menjadi Tanggung Jawab Penjual

Berbeda dengan BPHTB, Pajak Penghasilan atau PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan menjadi kewajiban pihak yang memperoleh penghasilan dari transaksi tersebut.

Dalam transaksi jual beli, pihak tersebut umumnya adalah penjual.

PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dibayarkan ke kas negara melalui kanal pembayaran resmi yang bekerja sama dengan Direktorat Jenderal Pajak (DJP) Kementerian Keuangan.

Ketentuan mengenai PPh pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.

Pajak Perlu Dipersiapkan Sebelum Peralihan Hak

ATR/BPN mengimbau masyarakat agar tidak hanya menyiapkan dana untuk membeli tanah atau bangunan, tetapi juga memperhitungkan biaya dan kewajiban pajak yang muncul dalam proses transaksi.

Kesiapan dokumen dan pembayaran kewajiban terkait dapat membantu proses jual beli berjalan lebih lancar sebelum dilanjutkan pada tahapan pengecekan oleh PPAT dan pembuatan Akta Jual Beli (AJB).

Dengan memahami perbedaan BPHTB dan PPh sejak awal, pembeli maupun penjual dapat mengetahui kewajiban masing-masing serta menghindari kesalahan dalam mempersiapkan biaya transaksi.

ATR/BPN berharap kelengkapan berkas dan biaya yang telah dipersiapkan para pihak dapat membuat proses peralihan hak berlangsung sesuai target dan, apabila seluruh persyaratan terpenuhi, dapat diselesaikan lebih cepat.